Esse é um assunto que está sempre presente nas locações, principalmente na finalização do contrato — naquele momento em que o locatário vai entregar o imóvel "melhor de como recebeu" e o locador vai receber de volta "em péssimo estado".
Essa controvérsia acontece, muitas vezes, pela falta de clareza das responsabilidades de cada parte, e também pela limitação do dano. Pra que não reste dúvida, vou te ajudar a entender melhor a diferença e, assim, evitar possíveis conflitos na sua vez de finalizar uma locação.
01O que diz a lei
Antes de tudo, precisamos consultar o que a lei diz sobre o assunto e, partindo daí, dividir as responsabilidades. É a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), no artigo 23, incisos III, V e VI:
Art. 23. O locatário é obrigado a: [...]
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
Lendo o artigo acima, é de fácil entendimento: o locatário é obrigado a manter (fazer a manutenção) do imóvel durante o período de uso, devolvendo-o nas mesmas condições em que recebeu. Mas fica isento de reparar os danos ocasionados pelo desgaste natural.
E é nesse desgaste natural que a porca torce o rabo.
O desgaste natural muitas vezes é confundido — pelo locatário, como falta de zelo ou manutenção; e pelo locador, como uma obrigação de reparo sem limites. Mas desgaste natural é aquilo que se desgasta, estraga, envelhece ou quebra pela ação do tempo e do uso. Ou seja, pela vida útil daquele item.
02Na prática: o exemplo do sofá
É impossível que, depois de ser usado durante a locação, o imóvel seja devolvido como novo, impecável, sem qualquer desgaste. Mas também é impossível que todo dano apresentado seja desgaste natural. Por isso é importante separar uma coisa da outra.
Vou dar um exemplo pra facilitar. Temos um sofá.
O desgaste natural do sofá vem do uso normal: sentar, levantar, deitar, limpar, sentar de novo, o atrito da roupa com o tecido... tudo isso gera um desgaste próprio do uso pra que ele foi feito.
Agora imagine esse mesmo sofá. Além do uso normal, eu sentei pra comer uma pizza com uma coca — e adivinhe só: a gordura da pizza caiu no tecido. Aí meu filho estava comendo e limpou a mão no braço do sofá. E, como se não bastasse, um amigo passou, esbarrou no copo de coca e molhou o assento inteiro.
Essas situações geraram um dano que não veio do uso normal, e sim de um mau uso — meu, dos meus familiares ou dos meus amigos. Na devolução, eu não posso colocar essas manchas e sujeiras na conta do desgaste natural: vou ter que reparar o que eu mesma causei. É aqui que entra o inciso V.
03Quando o dano é do inquilino
Toda vez que o locatário, ou alguém que ele deixou entrar no imóvel, estragar, modificar ou alterar de alguma forma o imóvel ou os móveis, existe a obrigação legal de reparar.
E tem o inciso VI: aquilo que o locatário modifica também não é desgaste natural e precisa voltar ao estado original.
Resumindo: tudo o que sofre a ação do inquilino, danificando ou alterando o estado natural da coisa, a gente não considera desgaste natural. E a falta de manutenção ou de limpeza, também não.
04Sujeira não é desgaste natural
Imagine que a bancada da cozinha ou os armários de um imóvel alugado, que eram brancos, foram devolvidos encardidos. Isso é desgaste natural? Óbvio que não. São danos causados pela omissão do locatário — pela falta de manutenção e limpeza, de cuidar do imóvel como se fosse dele. Nesse caso, o locador pode cobrar a limpeza e a manutenção desses itens, porque conservar era dever do inquilino.
E o que seria desgaste natural aqui? O amarelamento ou o descascamento. Armário e puxador se desgastam sim com o tempo, descascam, muitas vezes ficam amarelados — isso o locatário não tem como impedir, e não vai ser obrigado a repor por um novo.
É essa linha que divide o que é desgaste natural do que não é.
Por isso é tão importante que as duas partes tenham sempre os termos de vistoria de entrada e de saída, pra poder comparar item por item.
05Estragou? Repare na hora
Um detalhe do inciso V que quase ninguém percebe é a palavra imediata: "realizar a imediata reparação dos danos". Ou seja: estragou, conserta na hora. Deixar o reparo pra depois pode gerar a multa contratual, porque a demora vira infração contratual e legal, com direito a penalidade.
"Ah, Letícia, mas como é que o locador vai saber que o inquilino não fez o reparo?" Aí que mora a vantagem de quem entende de locação a fundo!
06O trunfo que pouca gente usa: a vistoria periódica
O locador — ou a imobiliária — pode fazer vistorias periódicas no imóvel. Muita gente se engana achando que vistoria é só a de entrada e a de saída (que são primordiais, aliás, e sem elas você está fadado ao caos). Mas você pode e deve fazer também as periódicas, aquelas no decorrer da locação.
O inciso IX do artigo 23 diz que o locatário é obrigado a consentir com essas vistorias, desde que agendadas com antecedência. Dá até pra deixar as datas previstas no contrato — a cada 6 meses, 30 dias antes da entrega, enfim, do jeito que funcionar pro seu caso.
Assim você já verifica os danos e notifica o inquilino a resolver os reparos pendentes ainda durante a locação. Justamente aqueles pontos campeões de apontamento na vistoria final: apertar o parafuso do puxador do armário, trocar o que estiver danificado, arrumar a porta de correr do guarda-roupa, limpar isso, limpar aquilo... dezenas de "coisinhas" que, feitas antes, agilizam e economizam tempo e energia lá na finalização.
07E a pintura?
"Letícia, você não falou da pintura — é desgaste natural ou não? O inquilino é obrigado a pintar?" Esse assunto é longo e vai ficar pra um próximo post aqui no site. Mas já adianto: toda vez que a pintura sofre um dano ou uma alteração feita pelo inquilino — sujeira, riscos, troca de cor, entre outros —, sim, ela tem que ser refeita e voltar às condições originais. Aí não dá pra alegar desgaste natural.
08A vistoria protege os dois lados
Usar as vistorias — as duas obrigatórias (entrada e saída) e também as periódicas — é o remédio mais eficaz pra uma boa finalização de locação, além de ser segurança pras duas partes.
E se engana quem acha que vistoria é coisa só de proprietário. A vistoria protege contra cobrança abusiva, serve de prova na defesa de uma cobrança indevida e, no fim, deixa a locação clara pra todo mundo.
Até a próxima!
Perguntas frequentes
O que é desgaste natural em um imóvel alugado?
É o desgaste que vem do uso normal e da passagem do tempo — a vida útil do item, como o amarelamento ou o descascamento de armários e puxadores. Esse o locatário não é obrigado a reparar.
Quem paga os danos na devolução do imóvel?
Dano de mau uso, modificação ou falta de limpeza e manutenção é do locatário (art. 23, incisos V e VI da Lei do Inquilinato). Já o desgaste natural fica isento.
O locador pode fazer vistoria durante a locação?
Pode. O art. 23, inciso IX permite as vistorias periódicas, desde que agendadas com antecedência — e elas podem até estar previstas no contrato.
